3·15特别报道丨保利和悦华锦，收房两年，房本“难产”
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交付已长达两年之久的北京经开区和悦华锦业主，最近正在为房本问题四处奔波。
据多位业主反映，小区内最早一批的业主收房已经两年多过去了，房产证却一直没办下来。而导致他们无法办理产权证的原因，却一直是个谜。
监管反映是“开发商的问题”，开发商只给出了一个“分户产权转移登记手续被冻结”的概念，但具体为何会被冻结，没有进一步的解答。除了个人资产急迫得到权属证明之外，眼下有小孩在2023年入学的业主，最担心的是今年小孩上学的比较多，到了信息采集的时间，如果房本还没办下来，孩子是否会在顺位上有所损失？
“奔着学校买的，要上学了房本还没到手”
“当时买和悦华锦，一方面是看好亦庄的发展潜力，更重要的是项目主打‘人大附’的配套概念。”刘铭（化名）是一个5岁小女孩的爸爸，包括他在内的一批购买了和悦华锦的业主，因为“学府旁”三个字推掉其他项目转投和悦华锦的不在少数。“在当时经开区内，好的教育实属稀缺，我们这群宝爸宝妈对项目的期待值是很高的。”
根据业主提供的宣传资料以及北京商报记者调查证实，“学府旁”三个字，确实是北京经开区和悦华锦项目自2017年拿地后的主推概念，除了高频次的主题海报外，在这个项目的官方微信多次以这个概念作为卖点。
图片来源：和悦华锦公众号截图
以开盘不久后的一次推广为例，在2018年8月4日的官方微信中，和悦华锦曾不但明确给出“人大附中被誉为京城第一中学”“未来实在很近，与和悦华锦只有一路之隔”，更亲自“下海”，回应一直以来的“分校”争议，称“每当好学校办分校的时候，家长们难免担心分校办学质量不及本校。本次人大附落户亦庄，家长们不用担心办学质量啦，因为如图所示，这是一所全权由政府、开发区管委会出资，按照人大附高水平、特色化办学标准建设的公立学校”。
从项目拿地时间和学校落户时间，二者的无缝匹配更是给了项目“学府旁”概念加持。
公开信息显示，2017年10月11日，保利、首开、金地三家房企组成的联合体以62.9亿元加自持2%将该地块收入囊中，溢价率35.6%。项目开发商——北京博睿宏业房地产开发有限公司，即为三家房企于2018年1月成立的合资企业。
当月月底，大兴区人民政府、经济技术开发区管理委员会、中国人民大学附属中学三方在开发区举办合作办学签约仪式，12年建制的人大附中北京经济技术开发区实验学校正式落户亦庄河西区。学校由大兴区政府和开发区管委会全额出资，按照人大附中高水平特色化办学标准进行规划建设。
根据刘铭提供的业主交流记录，小区内近半业主是冲着“人大附”买的房，但这个承诺在合同里却并没有体现。“我们也都清楚不可能体现，但现在不是上哪个学校，是没房本能不能上学的问题。”
据刘铭介绍，因建设进度不及预期，小区2021、2022年入学的适龄儿童在一开始便遭遇了无法入学的尴尬，经过业主们的集体努力，最终才得以解决。“当时因为房产证尚未办理，孩子入学都是提供的购房合同，去年和前年都是遵照此规则。”刘铭称。
被冻结的分户产权转移登记手续
与刘铭不同，业主李沛（化名）看重的是项目宣传的居住品质。“他们当时的宣传页做得很‘高大上’，再加上由央企牵头开发，质量应该有保障。产品也是6-8层的洋房，当初看房时样板间大大的落地窗，是我们特别喜欢的。”李沛称。
收房两年多了，房产证却一直没办下来，这急坏了李沛等一众业主。“2021年收的房，贷款买的，需要代办公司统一办理，每家每户还交了1500元的代办费，为什么迟迟不给办房产证。具体缺什么东西也不明说，我们自己去跑也行。”多位和悦华锦的业主告诉北京商报记者，目前不管是一期还是二期，大家都没有拿到房产证，期间他们也曾多次找到项目的开发商了解情况，但一直没有一个明确的回复。
在南区房本正式逾期且开发商迟迟不给出明确原因后，包括李沛在内的南北两区业主开始向12315投诉，收到的回复是“开发商的问题，但具体问题还要去了解，可以走法律程序告开发商”。
2023年1月18日，开发商方面给出了一份“关于华锦佳苑（和悦华锦）项目产权办理相关情况的说明”，其中提及，项目具备办理分户产权转移登记的条件，但在2023年1月13日自办产权证业主办理分户产权转移登记时发现华锦佳苑项目分户产权转移登记手续被冻结，被告知暂无法办理。接到业主反馈后立即与有关部门联系核实情况，了解到不动产登记中心冻结了本项目分户产权转移登记手续的办理，但依然没有解释冻结的原因。
图片来源：业主供图
据北京金诉律师事务所主任王玉臣介绍，项目分户产权转移登记手续被冻结，一般有几种情况：第一，房产被抵押了，尚未解押；第二，房子被法院财产保全的时候保全了；第三，开发商被法院强制执行的时候把房子冻结了。通常需要解押、解封后才能正常办证。
“另外，如果因为存在违建问题导致项目无法办理规划验收，进而导致无法办理竣工验收备案，也是会影响到房产证的办理。”王玉臣解释，因为房产证的办理需要一系列的前提条件，其中就包括不存在违建、通过了规划验收、取得了相关规划验收通过文件。
拆改协议与设备平台上的暖气口
在开发商迟迟不能给出明确解释的时候，业主们自发开始调查，他们倾向于分户产权转移登记手续被冻结是“违建”后遗症。
“宣传的情况和样板间一个样，但与合同却并不一样。”刘铭直言，外延的这部分还与开发商签了一个“拆改协议”，不管一期还是二期都要往外推，只有通知，没有商议，签完之后协议就被开发商收走了。“开发商告诉我们是精装修交付，这个房间到时候会整体改造好，延伸出来的这部分原本是设备平台，放空调外机什么的。这方面不是一户这样，大家都是这样的，改造好之后房间也更大，但不会多算面积出来。”
图片来源：业主供图
因为和悦华锦项目延期交房，开发商为了尽快完成交付任务，二期业主还要自己找人把房间向外延伸。“二期交房太晚了，开发商没办法就让我们自己往外延伸，具体费用以3年物业费抵扣。”在李沛看来，无论是拆改合同还是开发商以3年物业费抵扣外延的工程成本，从一个侧面看就是承认拆改是被开发商允许的。
不仅如此，包括李沛、刘铭在内的一众业主证实，开发商预留的暖气接口就在设备平台区域，也就是说，如果房屋不进行外延，根本没有暖气使用。“在开发商视角中，外延部分从画图开始就是存在的，这在开发商计划之内。”
事实上，这种将设备平台区域以外延封闭的方式交给业主，是很多开发商用来吸引买房人的手段，意在用加大业主的得房率，被业内统称为“偷面积”。
然而，现实中“赠送”的面积并不能计入产权面积，不但得不到法律认可和保护，还可能存在安全隐患。
2019年9月26日，在北京市住建委集中查处曝光的10个项目中，和悦华锦便在列。根据彼时通报内容，和悦华锦等四个项目，在销售过程中存在不实宣传、补充协议中存在不合理条款、样板间装修标准与实际交房标准不符等违规行为。针对检查中发现的问题，北京市住建委已责令企业立即进行整改，并对部分项目暂停网上签约资格。
“和悦华锦的情况和一般的偷面积有些不同，如果没有‘赠送’，主卧本身的面积是不够的，一个衣柜和一张床几乎就塞满了，‘赠送’了将近3平方米，主卧使用起来才没那么狭窄。都是看了样板间的结构才买的，谁知道样板间就已经是向外推过的。应该是户型设计之初，就把‘赠送’计算在内了。”刘铭表示，房产证延期后，自己也去咨询过，曾经有项目因“偷面积”变成违建，陷入办不了房产证的尴尬境地，因此他曾多次向开发商保利方面询问是否因为这个原因导致房产证难产，但均没有收到明确的解答。
私有化的公共绿地
除“偷面积”外，小区内公共绿地私有化也成为业主们怀疑房产证冻结的原因之一。
据部分业主介绍，和悦华锦小区内紧挨着楼体的绿化带被硬化，变成一楼住户的私人“领地”。不少一楼住户将门前的绿化带围上了栅栏，铺上了水泥，摆上了摇椅，变成了自己的“私家花园”。不仅如此，让李沛等业主难以接受的是，一楼住户私自搭建的行为，整个施工过程中，开发商或物业公司未曾出面制止。但这种占用公共绿地的行为破坏了小区环境，侵占了其他小区住户的权益。
“我们买房子的时候，无论是沙盘还是资料，一楼的绿地都是开放的，并没有被纳入到一楼业主的私有范围。”据李沛透露，邻里矛盾因此不断，也有不少非一层业主进行投诉。“既然规划和沙盘当初都没有，现在划出来这么一块地方，是不是规划违规了，我们的房本才拿不到呢？”
记者注意到，早在2022年9月，就有自称和悦华锦的业主在人民网领导留言板发布信息，其中就提及，和悦华锦小区业主私自圈占公共绿地，加装各种款式的栅栏，以上行为严重侵害了全体业主的权益，希望能引起重视不要让矛盾上升。
在王玉臣看来，公共绿地私有化并不罕见，涉及开发商卖房承诺问题。赠送“花园”通常都是侵占小区业主的公共绿地，这个可以通过核实相关的规划手续来验证。如果确属小区业主的公共绿地，那么“花园”实际上属于小区业主共有。
谁来承担逾期的损失
和悦华锦项目共分为两期，一期（南区）2021年1月陆续交付；二期（北区）2021年8月陆续交付，两区共有1800多户。按照最早的交房时间，目前已经过了两年多的时间，根据预售合同约定，产权证办理完成最晚时间为交房后720日内。业主们之所以下定决心维权，也是因为南区已经逾期。
而在多校划片流行的当下，和悦华锦所在的经开区，2023年的小学入学政策虽然没有公布，但在2022年版的政策中便已明确：“2023年1月1日起在经开区范围内交易或取得的二手房全部实行多校划片入学。”
“按照各区的普遍政策，这个多校划片的依据就是房本时间，哪怕你是开发商的原因。”包括刘铭在内的一众业主表示，本来就是奔着学校配套去的，孩子上学却拿不出房本，目前南区具体合同规定的房本办理最后期限已经逾期，且因为逾期，小区一手业主的入学资格也从一对一变成了多校划片。按照孩子出生的基数来看，今明两年又是上学高峰，如果房本迟迟不能下来，大红的房本一旦与购房合同在报名顺位上有差别，这样的损失谁来承担？
王玉臣表示，房产证办不下来对业主们的影响是很大的，比如可能会影响到房屋的市场价值、再次交易、落户等等。而且，只要房产证办不下来，意味着这个房子就还在开发商名下，开发商就还是房屋的所有权人。一旦开发商遇到经济问题，房子可能就会受到牵连，比如被查封，甚至还可能面临被拍卖执行的风险。
北京市盈科律师事务所合伙人律师李松指出，没有了房产证，房产就无法进行抵押或典当等，无法买卖、过户，房产赠与、继承也无效。遇到紧急状况需要“流转”，即使签订了相关协议，同样不会受到法律保护。
从每周20本到每周50本
在北京商报记者跟进约一周后，3月4日，和悦华锦的房产证问题有了新的进展。业主方面告诉记者， 2023年3月4日由经开区开发建设局领导带队，现场与开发商和业主进行了三方会谈。最终，沉寂许久的房产证问题得以“解冻”，全款业主可自由办理房产证，贷款业主需由代办公司进行办理，但一周只能办理20个。
“一周才办20本，我打听了一下，其他区根本没有这种情况。”刘铭给记者算了一笔账，和悦华锦两期共1800多户，大概有200多户全款业主，全款业主可自行办理，目前不在范围内。按照此计算，全部房本办理完成，大概需要20个月的时间。“第一本和最后一本肯定要有时间差的，但也不能差这么多。”
3月10日，记者再次了解到，在和悦华锦业主们的积极沟通下，房产证的办理名额得以放宽，由一周20本放宽至一周50本。“我们不是逼迫政府，这些都是我们的合理诉求，限额办理谁先谁后呢？按照交房顺序，二期业主的权益又该如何保障？毕竟房本只有拿到自己手里才安心。”对于房产证办理限额问题，多位和悦华锦业主纷纷表示不理解。
对此，北京商报记者与和悦华锦项目开发商保利方面取得联系，保利方面回应称，2023年1月13日项目业主反馈无法自行办理分户产权，经沟通至3月上旬已可正常办理，但疫情过后业务量增加，办理部门需分批次受理各项目办理需求。截至目前，办理部门已单独开设窗口受理项目批量转移登记业务，已基本没有业主投诉。
但业主们却依然“堵得慌”，原因在于自去年以来，北京已经在各个区域内多次尝试“交房即交证”，经开区此前也已有“交房即交证”的先例。2022年12月31日，京华雅郡开始集中交付，数百户业主在领取钥匙的同时领取到了不动产权证书。
“京华雅郡离我们小区还不到一公里，同样的区域，项目开发单位还遇到了经营困难，都没有出现房本问题，我们这样的央国企项目却一拖再拖。”刘铭感慨道。
针对和悦华锦房产证办理“限产”等问题，记者与经开区开发建设局取得联系，对方进行了项目所涉及问题的详细登记，但截至记者发稿，未获得回应。
记者丨王寅浩编辑丨林琴
图片丨北京商报、和悦华锦公众号截图、受访业主供图等